文理财经(52)| 楼市松绑“抄作业”:哪些可抄哪些不可抄?
2022-05-16 12:21
来源: 晶报APP

文理财经(52)| 楼市松绑“抄作业”:哪些可抄哪些不可抄?

人工智能朗读:

仅隔半个多月,东莞推出“莞七条”再为楼市松绑。

5月14日凌晨,东莞市住建局通过微信公众号发出了八部门联合印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。通知指出,为贯彻落实党中央、国务院决策部署,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展,适时优化购房政策,自今年5月1日起恢复个税购房政策,优化人才购房和新入户购房等政策。结合4月29日中共中央政治局会议相关精神,进一步完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。该通知从5月14日起施行。

相比4月28日东莞市住建局在“莞e认购”小程序以新增“温馨提示”的形式进行楼市政策首次调整,这次官宣可谓大张旗鼓,且当日执行,更有时不我待的紧迫感。

【一】

4月19日,东莞进行2022年首批土地拍卖。原定于4月19日至20日集中出让的8宗宅地,其中6宗因故终止出让。剩下两宗地块,一宗被保利发展以8.85亿元竞得,一宗被武汉城建旗下武汉地产以底价50.13亿元拿下。

东莞在4.28楼市政策调整中,最重要的是两条:恢复个税购房政策,既认社保、也认个税,“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”。这两条主要是消除了深圳客户购买东莞楼盘的障碍。

4月29日,深圳进行今年首批集中供地出让。当天8宗地块全部顺利成交,合计成交金额约193.3亿元,总规划建筑面积约107.06万平方米。5月5日,广州进行2022年首批集中供地出让。最终,18宗地块成交17宗,总成交价341.396亿元,1宗地块流拍。

土地拍卖往往是楼市的风向标。深圳、广州土地拍卖顺利,预示着地产商对后市依然看好。事实上,广深目前楼市政策依然保持稳定。

相比之下,东莞在5.14“莞七条”中的松绑力度就更大,政策也更具针对性和实用性。这主要包括个人住房增值税征免5年改2年、商品房限售年限3年降为2年、二孩或三孩家庭可多买一套住房、双(多)证房视作一套商品住房以及购买绿色建筑公积金贷款可上浮20%。

【二】

东莞在“支持改善性需求”方面明确提出——

响应国家优化生育政策的精神,对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭,允许其新增购买一套商品住房,其中非本市户籍居民家庭需提供购房之日前3年内在本市累计缴纳24个月以上社保或个税证明。

这一新政其实属于“抄作业”。5月13日,“南京房地产业协会”公号证实了南京楼市新政:自5月11日起,生育二个孩子及以上南京户籍居民家庭,可新增购买一套商品住房,同时可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。更早的动作则发生在无锡:4月25日,无锡市卫健委发布的《关于积极推动改善生育二个孩子及以上家庭居住条件的通知》中明确,生育二个孩子及以上的无锡户籍居民家庭,可在限购区域新增购买一套商品住房,同时对此类家庭在公积金贷款额度上进行提高。不同之处在于,无锡相关政策是以卫健委的名义发出的,东莞则是住建局干了卫健委的事。至于在公积金方面给予二孩家庭倾斜优惠以及购房补贴的政策,各地就更多了。

对于给予二孩以上家庭多一个购房指标这一政策,尽管还有争议,但在人口下降的大背景之下,预计这种政策依然将会在更多城市推行,以显示鼓励生育和对二孩家庭的优待——其象征和预期意义更大,其实际作用至少是在二孩生育完成之后。与此同时,鉴于二孩家庭在一线城市中的较大存量,如果实行“+1”政策,将释放出数量不少的房票需求,预计这项政策将很难在一线城市尤其在土地供应吃紧的深圳推行。

因此,在深圳难以放开的情况下,东莞上述政策实际是面向深圳的二孩家庭释放了一张东莞房票。接下来,要看惠州是否跟进“抄作业”了。

【三】

在“莞七条”中,引起较大关注的是”双(多)证房视作一套商品住房”政策——

为解决“一房多证”历史遗留问题,居民家庭持有或购买“双(多)证房”但实质作为一套住房使用的,在核验购房资格时,视作一套商品住房。

可以说,和长沙首推的“房子出租,可核减住房套数”的规定一样,东莞”双(多)证房视作一套商品住房”这项政策亦属独创,的确击中了很多购房者的痛点。

“一房双(多)证”现象主要发生在2010年前。2006年5月,建设部等国家九部委发下了被业界称为“7090”政策的《关于调整住房结构稳定住房价格的通知》。该通知明确:自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。为规避这一政策,各地出现了“一房双(多)证”现象,就是一个大户型办成两张房产证来卖。这在各地尚未限购的情况下,购房者并不在意。但在2010年之后,各地相继推出限购政策后,“一房双(多)证”就变得十分难受。毕竟,在房票变得十分金贵的情况下,“一房双(多)证”就如同鸡肋了。在同样区域,“一房双(多)证”的住房的售价要明显低于单证住房。因此,深圳一些“一房双(多)证”比较集中的小区业主,2020年提出了允许“双证合一”的诉求,但最终因与调控政策不符而被否决。

和二孩家庭增加一张房票一样,东莞”双(多)证房视作一套商品住房”的政策同样旨在增加需求端。这在二三线城市来说,的确可以撬动一部分潜在的购房需求。但同样,预计这项政策在一线城市很难放开。主要原因是,如此难以体现公平性。这种现象基本发生在2010年前,作为购房者已经极大地分享了房价上涨的红利。如果采取“双证合一”,不仅变成“单证房”的房价将再度上涨,而且将多出一张极具消费能力的房票,这比给二孩家庭增加一张房票影响更大。可以参照的是,在2020年深圳“7.15”楼市新政后,随子女随迁深圳的父母们都被取消了购房资格,满足这一部分人的的刚需,无疑要比“双证合一”或者“双证视为一”更为急迫。

【四】

总体来看,东莞作为一个“双万”城市,其政策可以腾挪的空间无疑要更大一些。像南京、苏州和长沙等二三线城市的楼市松绑政策均带有摸索性质。至于一线城市,因差异较大且带有传导效应势必更为谨慎一些,尤其在央行5月15日对首套房贷“定向降息”20个基点最低利率达到4.4%的背景下。

具体于深圳而言,尚未购房的群体对任何松绑楼市的举动亦十分担心,希望留给上车的时间再充裕一些。这都是可以理解的。在深圳楼市基本格局没有大的改变的情况下,上述潜在购房者担心与决策者的担忧其实是一致的。因此,深圳楼市政策微调是可能的,比如在参考价、税收、公积金贷款等方面,但整体上保持稳定性和延续性仍是主基调。

来源|晶报APP

[编辑:马丹]
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